＜総論＞

相続財産の範囲が決まったら、各財産の金銭的評価を行うことになります（実務上は同時並行的に行われることが多いです。）。

この点は、現金や預貯金についてはあまり問題になりませんが、不動産等の財産については、「当該財産の取得を希望する者が低い評価額を主張し、相手方はその逆」といった形で調停が難航する原因になることもあります。経験上、「主な遺産が不動産しかなく、相続人の一人がこの不動産を単独取得し、他の相続人に代償金を払う」というようなケースで紛争が顕在化することが多い印象です。

＜評価の基準時＞

「評価の基準時」とは、ある財産について、いつの時点を基準として金銭評価するか、という問題です（不動産等は、時点によって評価額が変動するため問題になります）。

いろいろな考え方がありますが、遺産分割調停では、遺産分割時点（＝実際に分割を行う時点）を基準とするとされています。

以下では、実務上問題になることが多い不動産の評価について概観します。

＜不動産の評価＞

いろいろな評価方法が考えられるところですが、遺産分割調停は、基本的には各当事者の合意による手続きですので、評価方法についても、各当事者で合意できるのであればどのような方法でもよいことになります。代表的なケースは以下のとおりです。

①土地について

・公示価格

・都道府県地価調査標準価格

・固定資産税評価額

・相続税評価額（路線価）

等々の基準によることが考えられますが、実務上は、路線価を参考にすることが多いように思います（あくまでケースバイケースですが）。

なお、換価が困難で誰も引き取り手がいない土地（遠方の山林など）については、最終的な取得者を決めるためにあえてゼロ評価するというケースもあります。

②建物について

こちらは、固定資産税評価額を基準にすることが多い印象ですが、築年数が古く実際の資産価値が乏しいことが明らかな場合等は、上記同様ゼロ評価することもあります。

③借地権について

ある建物が他人の土地上にある場合、当該建物には借地権（賃借権・使用借権など）が付着しています。この「借地権」も財産評価の対象になります（この場合、土地については、借地権の負担があるものとして減額評価されます。）。

借地権をどの程度のものとして評価するかは土地によっても異なり、幅はありますが、概ね土地の価格の３０％～７０％程度が多いように思います。

④合意ができない場合

評価額について合意ができれば一番良いのですが、これがどうしても難しい場合は、専門家（不動産鑑定士など）による鑑定を行うケースもあります。

もっとも、鑑定費用だけでもそれなりにまとまった費用がかかるので、できるだけ評価額について合意する方向で努力した方が合理的なケースが多いように思います。